Revisamos una serie de  puntos que, en el proceso de compraventa o transmisión de una Oficina de Farmacia se generan frecuentes malentendidos y problemas .

La parte vendedora reduce el volumen de existencias

Al principio, la parte compradora está interesada en que la oficina de farmacia tenga un stock limitado, así su esfuerzo económico inicial es menor. De esta forma, podrá negociar algún pedido de «primer establecimiento» con su distribuidora en condiciones financieras cómodas. Así pues, en el contrato de compraventa es usual que se limite el volumen que será transmitido en una cifra determinada. El excedente que aparezca al realizar el inventario generará un problema a la parte vendedora puesto que no podrá devolver fácilmente el género sobrante. Lo más frecuente de hecho es que lo pierda. Durante el plazo entre la suscripción del contrato privado y la formalización de la escritura de transmisión deberá reducir al máximo sus existencias del almacén.

Es muy probable que este problema también repercuta en la parte compradora al obligar al actual titular a reducir su almacén. La razón es porque el vendedor asumirá «faltas» en la dispensación y eso no afectará positivamente a la imagen de la farmacia.

Por referencia, podemos aceptar que un 10 % del volumen anual de facturación es lo que debe tener una oficina de farmacia gestionada con normalidad. Bajar de este nivel nos sitúa en la zona de riesgo.

Cuidado con el volumen de existencias inventariadas

Siguiendo con el apartado de existencias, vemos en ocasiones que su valoración no obtiene la atención y cuidados requeridos. No es correcto aceptar el saldo que refleje el ordenador sin más.

Y esto es así por dos razones principales:

• Porque es muy frecuente que los productos no estén correctamente incorporados a los sistemas informáticos.  Además, es frecuente que la diferencia entre lo contabilizado y lo real sea muy llamativa.
• En segundo lugar, porque quizá las existencias contabilizadas no son las que debería haber en la farmacia.

Las opciones de compra sobre el local no generan descuentos necesariamente

En este apartado se alude a los acuerdos que se celebran sobre el local en los que se conjuga el pacto de un alquiler inicial. Generalmente la parte compradora se centra en adecuar sus necesidades financieras durante los primeros años para luego tener la posibilidad de comprar finalmente dicho inmueble mediante un contrato de opción de compra.

Hay que asegurarse de que queden claros los términos del acuerdo en un contrato escrito. De lo contrario, será fuente de graves problemas, .

Mi cónyuge compra el local para ahorrar el ITP

En la transmisión de un local de segunda mano, la operación está exenta de IVA. Así lo dispone el artículo 20 de la Ley del IVA, que regula la exención para las segundas y ulteriores entregas de inmuebles. Esto hace que la compra de un local esté gravada por el ITP en un porcentaje variable según cada comunidad.

Una particularidad interesante es que ambas partes pueden pactar que la venta del local se efectúe con renuncia a la aludida exención en el IVA.  De esta forma, se intentan ahorrar el gasto de ITP. Al abonar IVA, el adquirente podrá ir compensando las cuotas pagadas con el cobro a sus clientes, con lo que no soporta el impuesto.

El caso es que esto, en principio, vale para quien esté en el régimen general del impuesto y no para los farmacéuticos. Estos están obligatoriamente incluidos en el régimen del «recargo de equivalencia». Llegados a este punto, en algunos casos, el cónyuge compra el local.

En tales casos, estamos cambiando el abono del ITP sobre el precio del local, que suele oscilar entre el 8 y el 10 %, dependiendo de cada comunidad, por un 21 %, que es el tipo de IVA sobre la cuota de alquiler mensual de toda la duración del arrendamiento.

En FAR Capital trabajamos desde hace más de 15 años como consultora farmacéutica especializada en procesos de compra y venta. La asesoría para farmacias es un proceso que incluye tareas legales, financieras y fiscales. Nuestro equipo trabaja contigo para ofrecerte una estrategia personalizada, orientada a rentabilizar tu inversión desde el primer momento, y solventar todas las cuestiones legales que afectan a la formalización del proceso de compraventa.

Esta publicación está basada en una publicación del periódico El Farmacéutico, puedes leer el artículo completo en el siguiente enlace

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